2019年法律職業(yè)資格考試民法《抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)》知識(shí)點(diǎn)

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債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。折價(jià)受償協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

（一）按份共有人與房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

按份共有人有權(quán)處分其共有份額，也可以其不動(dòng)產(chǎn)共有份額為自己或他人債務(wù)設(shè)定抵押，但應(yīng)書面通知其他共有人（共同共有人無此權(quán)利）。在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，其他共有人享有同等條件優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但以拍賣方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，仍應(yīng)由拍賣時(shí)出價(jià)較高的應(yīng)買人獲得抵押物（或共有份額）。

注意：房屋租賃中，承租人在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。以拍賣方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，仍應(yīng)由拍賣時(shí)出價(jià)較高的應(yīng)買人獲得抵押物（共有份額）。

（二）抵押權(quán)的行使期間

《物權(quán)法》改變了《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)。抵押權(quán)過了主債權(quán)訴訟時(shí)效期間后，抵押權(quán)本身仍然存在，但抵押人享有了拒絕履行的抗辯權(quán)。此為法定期間，不允許當(dāng)事人約定排除。

（三）抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存

抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存，僅發(fā)生在標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)之情形。學(xué)說上有不同見解，《物權(quán)法》未作明確規(guī)定。我們認(rèn)為：兩者并存時(shí)，抵押權(quán)已登記的，成立在先，權(quán)利在先；抵押權(quán)未登記的，質(zhì)權(quán)優(yōu)先。

【典型真題】

甲公司以其機(jī)器設(shè)備為乙公司設(shè)立了質(zhì)權(quán)。10日后，丙公司向銀行貸款100萬元，甲公司將機(jī)器設(shè)備又抵押給銀行，擔(dān)保其中40萬元貸款，但未辦理抵押登記。同時(shí)，丙公司將自有房產(chǎn)抵押給銀行，擔(dān)保其余60萬元貸款，辦理了抵押登記。20日后，甲將機(jī)器設(shè)備再抵押給丁公司，辦理了抵押登記。丙公司屆期不能清償銀行貸款。下列哪一表述是正確的？（2013-03-08，單）

A．如銀行主張全部債權(quán)，應(yīng)先拍賣房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)

B．如銀行主張全部債權(quán)，可選擇拍賣房產(chǎn)或者機(jī)器設(shè)備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)

C．乙公司的質(zhì)權(quán)優(yōu)先于銀行對(duì)機(jī)器設(shè)備的抵押權(quán)

D．丁公司對(duì)機(jī)器設(shè)備的抵押權(quán)優(yōu)先于乙公司的質(zhì)權(quán)

答案：C。

（四）抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)與留置權(quán)并存

同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。無論留置權(quán)成立時(shí)間之先后，其效力均優(yōu)先于抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)。

（五）抵押權(quán)與所有權(quán)的混同

同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，順序在先的抵押權(quán)與該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時(shí)，該財(cái)產(chǎn)的所有人仍得以其抵押權(quán)對(duì)抗順序在后的抵押權(quán)。

（六）先抵后封

已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。

【典型真題】

甲向乙借款，丙與乙約定以自有房屋擔(dān)保該筆借款。丙僅將房本交給乙，未按約定辦理抵押登記。借款到期后甲無力清償，丙的房屋被法院另行查封。下列哪些表述是正確的？（2013-3-57，多）

A．乙有權(quán)要求丙繼續(xù)履行擔(dān)保合同，辦理房屋抵押登記

B．乙有權(quán)要求丙以自身全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)

C．乙有權(quán)要求丙以房屋價(jià)值為限承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)

D．乙有權(quán)要求丙承擔(dān)損害賠償責(zé)任

甲公司以一地塊的建設(shè)用地使用權(quán)作抵押向乙銀行借款3000萬元，辦理了抵押登記。其后，甲公司在該地塊上開發(fā)建設(shè)住宅樓，由丙公司承建。甲公司在取得預(yù)售許可后與丁訂立了商品房買賣合同，丁交付了80%的購(gòu)房款?，F(xiàn)住宅樓已竣工驗(yàn)收，但甲公司未能按期償還乙銀行借款，并欠付丙公司工程款1500萬元，乙銀行和丙公司同時(shí)主張權(quán)利，法院拍賣了該住宅樓。下列哪些選項(xiàng)是正確的?（2017-03-55，多）

A.乙銀行對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)拍賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)

B.乙銀行對(duì)該住宅樓拍賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)

C.丙公司對(duì)該住宅樓及其建設(shè)用地使用權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于乙銀行的抵押權(quán)

D.丙公司對(duì)該住宅樓及其建設(shè)用地使用權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗丁對(duì)其所購(gòu)商品房的權(quán)利

答案：CD。

答案：ACD

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