2019年法律職業(yè)資格考試民法《抵押權的效力》知識點

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抵押權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。當事人另有約定的，從其約定。

（一）抵押權標的物的范圍

抵押物本身當然為抵押權的效力所及，有時候還會涉及到以下問題：

1.從物。抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。

2.從權利。如抵押權的標的為建設用地使用權時，水流利用權、鄰地通行權等均為從權利。在實現抵押權時，抵押權的效力可及于從權利。

3.添附物。抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

4.孳息。在抵押設定后，抵押人仍然享有收益權，孳息收取權也仍歸抵押人，孳息不能為抵押權的效力所及。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。孳息應當先充抵收取孳息的費用，其次償還主債權的利息，然后是償還主債權。

注意：抵押權人一定要通知負有交付法定孳息的義務人，通知后義務人應向抵押權人交付孳息，否則義務人不受其約束。

5.抵押物的代位物。這是擔保物權物上代位性的體現。

6.新增建筑物。建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

（二）抵押人的權利和義務

1.對抵押物的占有和使用。

2.對抵押物的轉讓權。抵押人仍然享有對抵押物的所有權，仍然享有對抵押物的最終處分權，只是此種處分權受到了限制。抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。此時，轉讓抵押財產的合同仍然有效，只是抵押物的所有權不能發(fā)生移轉。但是，如果受讓人代為清償債務消滅抵押權，債務人不得提出異議，抵押權人也不得拒絕，這被稱為受讓人的“滌除權”。

3.設定重復抵押的權利。即在同一財產上為兩個或兩個以上的債權分別設定抵押權?！段餀喾ā吩试S抵押人重復抵押。

4.對抵押財產的出租權。無論是在抵押前還是抵押后，抵押人都有權將抵押物出租給他人使用。

（1）先租后押。訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響，抵押人應當書面告知承租人，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

（2）先押后租。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

5.孳息收取權。在抵押期間，抵押物的所有權仍歸抵押人，且抵押人仍繼續(xù)占有抵押物，因此孳息收取權應由抵押人享有。但債務履行期屆滿、債務人不履行債務而使抵押物被人民法院依法扣押的，孳息收取權即歸抵押權人行使。

抵押人的主要義務是妥善保管抵押物，并應采取必要措施防止抵押物的毀損滅失和價值減少。因抵押人的行為造成抵押物價值減少的，抵押人有義務恢復抵押物的價值，或者提供與減少價值相當的擔保。經抵押權人同意轉讓抵押物的價款應符合抵押物的實際價值，且轉讓所獲得的價款應當用來提前清償所擔保的債權或者予以提存。

【典型真題】

2013年2月1日，王某以一套房屋為張某設定了抵押，辦理了抵押登記。同年3月1日，王某將該房屋無償租給李某1年，以此抵王某欠李某的借款。房屋交付后，李某向王某出具了借款還清的收據。同年4月1日，李某得知房屋上設有抵押后，與王某修訂租賃合同，把起租日改為2013年1月1日。張某實現抵押權時，要求李某搬離房屋。下列哪些表述是正確的？（2014-03-57，多）

A．王某、李某的借款之債消滅

B．李某的租賃權可對抗張某的抵押權

C．王某、李某修訂租賃合同行為無效

D．李某可向王某主張違約責任

甲以某商鋪作抵押向乙銀行借款，抵押權已登記，借款到期后甲未償還。甲提前得知乙銀行將起訴自己，在乙銀行起訴前將該商鋪出租給不知情的丙，預收了1年租金。半年后經乙銀行請求，該商鋪被法院委托拍賣，由丁競買取得。下列哪一選項是正確的?（2017-03-08，單）

A.甲與丙之間的租賃合同無效

B.丁有權請求丙騰退商鋪，丙有權要求丁退還剩余租金

C.丁有權請求丙騰退商鋪，丙無權要求丁退還剩余租金

D.丙有權要求丁繼續(xù)履行租賃合同

答案：ACD。

答案：C。

（三）抵押權人的權利

1.支配抵押物并排除他人侵害的權利。抵押權人雖未實際占有抵押物，但抵押權人對抵押物仍有支配權。抵押物受到第三人侵害時，抵押權人有權要求侵害人停止侵害、恢復原狀、賠償損失；抵押物受到第三人侵奪時，抵押權人依法可行使物權請求權。

2.同意抵押人轉讓抵押財產的權利。抵押人轉讓抵押財產必須征得抵押權人的同意，未經同意，不得轉讓抵押財產，包括出賣、贈與、互易、出資等。

3.抵押財產價值保全權

（1）請求停止實施減少抵押物價值的行為。抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。該行為可以是抵押人的積極行為致使抵押財產價值減少，如拆除抵押的房屋，也可以是消極不作為導致抵押財產價值減少，如對抵押的危險房屋不做修繕、將抵押財產置于室外不加保護，等等。但非因抵押人的行為導致抵押財產價值減少，如因抵押權人的不當干預，或因市場價值波動，或因技術更新換代等導致抵押財產價值減少，則不屬于抵押人的行為。

（2）抵押物價值恢復請求權和增加擔保請求權。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。

注意：抵押財產價值減少應是由抵押人的行為造成的，抵押權人才有權要求抵押人恢復抵押物價值。如果非因抵押人的行為造成抵押物價值減少，如地震等自然災害、失火、被竊等，則只能按照抵押權的物上代位性來解決，如果有相應的保險金、賠償金、補償金的，則抵押權人可以就其優(yōu)先受償。當然，殘存的抵押物仍應作為債權之擔保。這里的“增加擔?！?，可以是人的擔保，也可以是物的擔保，只要與抵押財產減少的價值相當即可。

（3）請求提前清償債務的權利。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。即通過剝奪債務人的期限利益來保障抵押權人的利益，也被稱為“加速到期”制度。

4.抵押權處分權。只要不損害其他抵押權人的利益，抵押權人都可以依法處分其權利。抵押權人可以放棄抵押權或抵押權的順位，也可以與抵押人協商變更抵押權的內容。抵押權人轉讓其主債權時，抵押權一并轉讓，當事人另有約定的除外。

5.扣押后的孳息收取權。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。收取的孳息應當先充抵收取孳息的費用，其次償還主債權利息，再次償還主債權。

6.優(yōu)先受償權。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償。在抵押物被查封、被執(zhí)行時，抵押權優(yōu)先于執(zhí)行的債權受償。如果債務人被宣告破產，抵押財產不列入破產財產，抵押權優(yōu)先于一般債權。

【典型真題】

甲以自有房屋向乙銀行抵押借款，辦理了抵押登記。丙因甲欠錢不還，強行進入該房屋居住。借款到期后，甲無力償還債務。該房屋由于丙的非法居住，難以拍賣，甲怠于行使對丙的返還請求權。乙銀行可以行使下列哪些權利？（2012-03-57，多）

A．請求甲行使對丙的返還請求權，防止抵押財產價值的減少

B．請求甲將對丙的返還請求權轉讓給自己

C．可以代位行使對丙的返還請求權

D．可以依據抵押權直接對丙行使返還請求權

答案：AB。

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