摘要:《地役權(quán)》是2019年法律職業(yè)資格考試民法的知識點之一,下面希賽網(wǎng)法考頻道為你精需要掌握的知識點。
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地役權(quán),是指以他人不動產(chǎn)供自己的不動產(chǎn)便利之用的權(quán)利,即通過限制他人不動產(chǎn)所有權(quán)的行使,以提高自己不動產(chǎn)的利用效益的權(quán)利。地役權(quán)的客體是他人的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利,包括土地權(quán)利、建筑物、空間等。地役權(quán)旨在增進(jìn)需役地的效益,包括經(jīng)濟(jì)上的效益和精神上的效益,前者如地役權(quán)人在供役地上通行,后者如地役權(quán)人為了爽心悅目,禁止供役地上建造高樓大廈。
【例】甲享有建設(shè)用地使用權(quán)的土地與乙的土地相鄰,甲與乙訂立合同,并進(jìn)行了登記,甲在乙的土地之上設(shè)立通行的地役權(quán),從而增加甲的土地的價值。
(一)地役權(quán)的從屬性與不可分性
地役權(quán)具有從屬性。需役地的所有權(quán)(或使用權(quán))讓與或消滅,地役權(quán)也應(yīng)隨之讓與或消滅。依《物權(quán)法》第164、165條之規(guī)定,地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的,地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,但合同另有約定的除外。地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的,在實現(xiàn)抵押權(quán)時,地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的,設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時,該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
地役權(quán)具有不可分性。依《物權(quán)法》第166、167條之規(guī)定,需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時,轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的,受讓人同時享有地役權(quán);供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時,轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的,地役權(quán)對受讓人具有約束力。
(二)地役權(quán)與相鄰關(guān)系
地役權(quán)屬于用益物權(quán),相鄰權(quán)在性質(zhì)上是所有權(quán)內(nèi)容的擴(kuò)張或限制,是所有權(quán)制度的一部分,并非獨立的物權(quán);
地役權(quán)內(nèi)容廣泛,相鄰權(quán)只是對相鄰不動產(chǎn)之間利用關(guān)系的最低限度的調(diào)整;
地役權(quán)是約定權(quán)利,相鄰權(quán)是法定權(quán)利,根據(jù)法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生;
地役權(quán)不以需役地與供役地相鄰接為要件,相鄰權(quán)以不動產(chǎn)相互毗鄰為存在前提;
地役權(quán)通常有償、有固定期限,相鄰權(quán)一般是無償、無固定期限的。
(三)地役權(quán)的設(shè)立
地役權(quán)是通過地役權(quán)合同加以設(shè)立,既不存在法定地役權(quán),也不得以單方行為(如遺囑)設(shè)立地役權(quán)?!段餀?quán)法》第158條規(guī)定:“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。”
1.地役權(quán)的設(shè)立采意思主義立法模式。地役權(quán)合同生效,地役權(quán)即設(shè)立。不以登記為地役權(quán)設(shè)立生效要件。登記為地役權(quán)對抗要件。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人,是指不得對抗取得供役地權(quán)利的善意第三人。
2.地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定,但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。地役權(quán)不可能一直存在。
3.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的,未經(jīng)用益物權(quán)人同意,土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。
(四)地役權(quán)的消滅
地役權(quán)人有下列情形之一的,供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同,地役權(quán)消滅:
(1)違反法律規(guī)定或者合同約定,濫用地役權(quán);
(2)有償利用供役地,約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。注意:這里要求合理期限內(nèi)兩次催告未支付費用的,供役地權(quán)利人才有權(quán)解除地役權(quán)合同,從而消滅地役權(quán)。
《物權(quán)法》第169條規(guī)定:“已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記?!?/p>
【典型真題】
李某從自己承包的土地上出入不便,遂與張某書面約定在張某承包的土地上開辟一條道路供李某通行,李某支付給張某2萬元,但沒有進(jìn)行登記。下列哪一選項是錯誤的?(2008川延-03-11,單)
A.該約定屬于有關(guān)相鄰關(guān)系的約定
B.該約定屬于地役權(quán)合同
C.如果李某將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人,受讓人有權(quán)在張某承包的土地上通行,但合同另有約定的除外
D.如果張某將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人,則善意的受讓人有權(quán)拒絕李某在自己的土地上通行
甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景,便與相鄰的乙約定:乙不在自己的土地上建造高層建筑,作為補(bǔ)償,甲一次性支付給乙4萬元。兩年后,甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙,乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是錯誤的?(2006-03-56,多)
A.甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定
B.丙可禁止丁建高樓,且無須另對丁進(jìn)行補(bǔ)償
C.若丁建高樓,丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任
D.甲、乙之間約定因房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力
答案:A。從雙方簽訂合同來設(shè)定這一權(quán)利可得知李某與張某的書面約定屬于地役權(quán)合同。故A項錯誤,B項正確。地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。故C項說法正確。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。故D項正確。
答案:司法部公布答案為ACD。相鄰關(guān)系為法定,無需約定,故A項錯誤。甲享有地役權(quán),其將房屋轉(zhuǎn)讓給丙時,地役權(quán)因其從屬性隨之移轉(zhuǎn),但丙的地役權(quán)因未登記而不得對抗第三人,即作為乙的土地使用權(quán)受讓人的丁,故丙無權(quán)禁止丁建高樓。B項錯誤。如果丁建高樓,因甲、丙之間并無相關(guān)約定,故丙不能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。再者,丙取得房屋所有權(quán)顯然需要進(jìn)行登記過戶,因此,丙對其享有的地役權(quán)沒有進(jìn)行過登記應(yīng)當(dāng)是知道的,應(yīng)由其自己承擔(dān)未登記而導(dǎo)致的效力減弱的風(fēng)險。C項錯誤。地役權(quán)具有從屬性,主權(quán)利轉(zhuǎn)讓的,地役權(quán)隨之轉(zhuǎn)移,并非失去效力。另外因未登記而不具有對抗第三人的效力,但并非該地役權(quán)無效或失去效力。D項錯誤。綜上,司法部的答案有失合理。
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