2019年法律職業(yè)資格考試民法《建筑物區(qū)分所有權(quán)》知識(shí)點(diǎn)

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《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體是業(yè)主，并非承租人、管理人、借用人等?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的復(fù)合型權(quán)利。

（一）專有權(quán)

《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！?/p>

專有部分須具有構(gòu)造上、利用上和登記上的獨(dú)立性。符合以上獨(dú)立性特點(diǎn)的房屋、買賣合同明確約定為業(yè)主單獨(dú)所有的車位和車庫(kù)、攤位、買賣合同明確約定為業(yè)主單獨(dú)所有的綠地等特定空間，屬于專有部分。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且列入房屋買賣合同中的露臺(tái)等，屬于專有部分的組成部分。

專有權(quán)與一般意義的所有權(quán)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，權(quán)利人可以在法律范圍內(nèi)行使完全的占有、使用、收益和處分權(quán)，并排除他人的干涉。業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有權(quán)時(shí)，其他業(yè)主沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

住改商，是指業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。同意應(yīng)以明示的方式作出。若管理規(guī)約禁止改變住宅性質(zhì)，則應(yīng)當(dāng)遵守。本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”；本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。若未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主可以請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

（二）共有權(quán)

共有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)公共場(chǎng)所和公共設(shè)施所共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

共有部分包括：建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、外墻或地下室等；建筑物的共有部分及附屬物，如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來(lái)水管道等；建筑物所占有的建設(shè)用地使用權(quán)；建筑區(qū)劃內(nèi)未明示屬于業(yè)主個(gè)人的綠地；建筑區(qū)劃內(nèi)不屬于城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)道路；物業(yè)服務(wù)用房；公共場(chǎng)所和公共設(shè)施，如大門建筑、裝飾物、水電、照明、消防等公用配套設(shè)施；小區(qū)內(nèi)的空地；維修資金；其他共有財(cái)產(chǎn)，如小區(qū)內(nèi)的樹(shù)木等。

共有部分不得請(qǐng)求分割或單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。業(yè)主的專有權(quán)移轉(zhuǎn)的，共有權(quán)和共同管理權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)。建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。如基于合理需要在樓頂安裝太陽(yáng)能熱水器。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

（三）共同管理權(quán)

共同管理權(quán)，是指業(yè)主基于專有部分的所有權(quán)而依法享有對(duì)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。

共同管理權(quán)的行使方式：參與業(yè)主大會(huì)，行使表決權(quán)；參與業(yè)主委員會(huì)，行使管理權(quán)；共同制定管理規(guī)約的權(quán)利；請(qǐng)求就重大事項(xiàng)召開(kāi)會(huì)議討論；請(qǐng)求公開(kāi)與共同事務(wù)相關(guān)資料；等等。

1.業(yè)主大會(huì)

決定下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意（雙三分之二）：（1）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（2）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

決定下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（雙半數(shù)）：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；改變共有部分的用途；利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；處分共有部分等等。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。該撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

2.物業(yè)服務(wù)合同

業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。該合同對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯。業(yè)主大會(huì)作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)起訴請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由而拒繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主起訴主張權(quán)利。業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

【典型真題】

蔣某是C市某住宅小區(qū)6棟3單元502號(hào)房業(yè)主，入住后面臨下列法律問(wèn)題，請(qǐng)根據(jù)相關(guān)事實(shí)予以解答。

（1）小區(qū)地下停車場(chǎng)設(shè)有車位500個(gè)，開(kāi)發(fā)商銷售了300個(gè)，另200個(gè)用于出租。蔣某購(gòu)房時(shí)未買車位，現(xiàn)因購(gòu)車需使用車位。下列正確的是：（2017-03-86，不定）

A.蔣某等業(yè)主對(duì)地下停車場(chǎng)享有業(yè)主共有權(quán)

B.如小區(qū)其他業(yè)主出售車位，蔣某等無(wú)車位業(yè)主在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

C.開(kāi)發(fā)商出租車位，應(yīng)優(yōu)先滿足蔣某等無(wú)車位業(yè)主的需要

D.小區(qū)業(yè)主如出售房屋，其所購(gòu)車位應(yīng)一同轉(zhuǎn)讓

（2）該小區(qū)業(yè)主田某將其位于一樓的住宅用于開(kāi)辦茶館，蔣某認(rèn)為此舉不妥，交涉無(wú)果后向法院起訴，要求田某停止開(kāi)辦。下列選項(xiàng)正確的是：（2017-03-87，不定）

A.如蔣某是同一棟住宅樓的業(yè)主，法院應(yīng)支持其請(qǐng)求

B.如蔣某能證明因田某開(kāi)辦茶館而影響其房屋價(jià)值，法院應(yīng)支持其請(qǐng)求

C.如蔣某能證明因田某開(kāi)辦茶館而影響其生活質(zhì)量，法院應(yīng)支持其請(qǐng)求

D.如田某能證明其開(kāi)辦茶館得到多數(shù)有利害關(guān)系業(yè)主的同意，法院應(yīng)駁回蔣某的請(qǐng)求

（3）對(duì)小區(qū)其他業(yè)主的下列行為，蔣某有權(quán)提起訴訟的是：（2017-03-88，不定）

A.5棟某業(yè)主任意棄置垃圾

B.7棟某業(yè)主違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物

C.8棟頂樓某業(yè)主違章搭建樓頂花房

D.樓上鄰居因不當(dāng)裝修損壞蔣某家天花板

答案：（1）C；（2）ABC；（3）D。

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