2019年司法考試商經《土地管理法》知識點

希賽網法考頻道為大家整理2019年法律職業(yè)資格考試商經《土地管理法》知識點，商經精講系列教材將知識點分章節(jié)逐一解析，將知識融會貫通，高效備考。

一、土地所有權

（一）土地所有權的概念和特征

土地所有權是或者農民集體依法對其所有的土地所享有的占有、使用、收益和處分的權利。土地所有權有以下特征：

1．所有權主體由法律明確規(guī)定。我國實行土地公有制，即和農村集體經濟組織。

2．土地所有權的取得、變更與喪失依法律規(guī)定，不得約定。

【知識點】集體土地所有權的取得需經縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權（注意不是國土行政管理部門）。集體土地所有權可因征收、征用而喪失。

3．土地所有權禁止交易。我國憲法和土地管理法均規(guī)定禁止買賣土地。我國房地產市場進行的土地交易僅為土地使用權交易。

（二）土地所有權

1．概念。土地所有權是指享有和行使的對國有土地的支配性權利。

下列土地屬所有：

（1）城市市區(qū)的土地；

（2）農村和城市郊區(qū)中已經被依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（3）依法征用的原集體所有的土地；

（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（5）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（6）因組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

土地所有權由國務院代表行使。同時，國務院可通過制定行政法規(guī)或發(fā)布行政命令授權地方人民政府或其職能部門行使土地所有權。

【知識點】市、縣人民政府國土資源土地管理部門可作為國有土地所有者代表與用地者簽訂出讓合同，行使國有土地所有權。

國有土地所有者代表行使對國有土地的收益權能、處分權能，應依法經有審批權的人民政府審批，下級人民政府應依法向上級人民政府上繳土地收益。

2．土地所有權的特征：

（1）土地所有權由所有權主體代表代為行使所有權，不能親自行使所有權。集體土地所有權主體可以親自行使所有權。

（2）土地所有權主體代表不能親自行使土地所有權的全部四項權能。要實現國有土地的利用，必須將土地所有權的部分權能讓與用地者，則以一定方式享有實現土地經濟效能的收益權。

（3）國有土地所有者代表對土地有最終的處分權。

（三）集體土地所有權

集體土地所有權是指農村集體經濟組織的農民集體對歸其所有的土地所享有的受法律限制的支配性權利。

1．集體土地所有權的主體及其代表。我國集體土地所有權的主體及其代表有三個層次：

由村民小組、村集體經濟組織或者村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經濟組織作為所有者代表經營、管理。

2．集體土地所有權的確認。農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。

3．集體土地所有權的限制：

（l）受法律和政府管理的限制。集體土地所有權在收益權和處分權兩方面受到限制。在收益權方面，集體所有的土地不能直接用于房地產開發(fā)（在這方面有所突破，有13個城市）；在處分權方面，集體土地不得出讓、轉讓、出租于非農業(yè)建設，集體土地所有者不得擅自改變土地用途，其向用地者提供土地使用權須經人民政府審批。

（2）受農民集體意志的限制。集體土地所有權經常由所有者代表行使，集體土地所有者代表行使處分權，應受農民集體這一集體土地所有權主體的限制。一般來說，對集體土地的重大處分應當依法經農村集體經濟組織成員表決同意。

注意：1．集體土地所有權主體可以親自行使所有權。2．集體土地所有權主體本身可以親自行使土地所有權的全部權能。

二、國有土地使用權 ★★

國有土地使用權是用地者國有土地依據不同取得方式而享有的用益性民事財產權利。

1．國有土地使用權的特征：

（1）主體廣泛。國有土地使用權主體為一般主體，境內外法人、非法人組織及公民自然個人均可依法取得國有土地使用權。

（2）取得方式多樣。國有土地所有者代表可依法通過出讓（包括以出讓金作價入股）、租賃或劃撥等方式。

（3）內容存在差異。國有土地使用權取得方式不同，其權利內容也有很大的差異。

2．國有土地使用權的確認。國有土地使用權需經法定登記予以確認。土地管理法規(guī)定，單位和個人使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。

3．國有土地使用權的內容與限制。國有土地使用權人對國有土地享有占有權、使用權，并依權利取得方式的不同享有不同的收益權與處分權。

4．國有土地使用權的終止。國有土地使用權終止的主要原因是依法收回土地使用權。除此之外，使用權人放棄使用或因特定原因停止使用；使用權人為自然人的，使用權人死亡后無人繼承，也可導致國有土地使用權的終止。

【知識點】國有土地使用權的收回。政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

（1）為公共利益需要使用土地的；

（2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；

（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請而未獲批準的（住宅用地的續(xù)期依物權法的規(guī)定）；

（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。其中因第（1）、（2）項收回國有土地使用權的，應當給予適當補償。

（二）出讓土地使用權 ★★

出讓土地使用權是指土地使用者支付出讓金為代價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權。

1．出讓土地使用權的取得。出讓土地使用權的取得方式為拍賣、招標、掛牌和協(xié)議。土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用權證，取得出讓土地使用權。依約定可采取分期付款方式，在未付清全部出讓金前領取臨時土地使用權證。

可將出讓土地使用權作價出資或入股，享有相應的投資者權益（股權），企業(yè)享有出讓土地使用權。

2．出讓土地使用權的年限。（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。國有土地所有者代表與用地者可在不超過較高出讓年限的前提下，在出讓合同中約定出讓年限。

3．出讓土地使用權的限制。出讓土地使用權人在出讓使用期限內依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權。

【知識點】出讓土地使用權的限制。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)定或者重新簽訂出讓合同，調整土地使用權出讓金。

（三）劃拔土地使用權

劃撥土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。

劃撥、出讓取得土地使用權的區(qū)別 ★★★

【經典真題】1．關于國有土地，下列哪些說法是正確的?（2010-01-75，多）

A．國有土地可以是建設用地，也可以是農用地

B．國有土地可以確定給單位使用，也可以確定給個人使用

C．國有土地可以有償使用，也可以無償使用

D．國有土地使用權可以有期限，也可以無期限

【答案】ABCD

2．甲房地產公司與乙國有工業(yè)公司簽訂《合作協(xié)議》，在乙公司原有的倉庫用地上開發(fā)商品房。雙方約定，共同成立“玫園置業(yè)有限公司”（以下簡稱“玫園公司”）。甲公司投入開發(fā)資金，乙公司負責將該土地上原有的劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?，然后將出讓土地使用權作為出資投入玫園公司。（2012-01-92-96，任）

（1）關于該土地使用權由劃撥轉為出讓，下列說法正確的是：

A．將劃撥土地使用權轉為出讓土地使用權后再行轉讓屬于土地投機，為法律所禁止

B．乙公司應當先將劃撥土地使用權轉讓給玫園公司，然后由后者向政府申請辦理土地使用權出讓合同

C．該土地使用權由劃撥轉為出讓，應當報有批準權的政府審批，經批準后方可辦理土地使用權出讓手續(xù)

D．如乙公司取得該地塊的出讓土地使用權，則只能自己進行開發(fā)，不能與他人合作開發(fā)

【答案】C

三、集體土地使用權

集體土地使用權是指用地者依法律規(guī)定按照一定土地用途使用集體土地的權利。

1．集體土地使用權的特征：

（1）主體的特定性。集體土地使用權主體一般為特殊主體，對其身份資格多有限制，主要由農村集體經濟組織及其成員、集體經濟組織設立的企業(yè)和公益性組織，只有法律規(guī)定允許的特殊情況下，才可由農村集體經濟組織以外的單位和個人成為集體土地使用權主體。目前我國法律禁止或限制非農集體土地使用權流轉。

（2）用途、取得與權利內容的相關性。集體土地使用權按用途劃分為農用地使用權、宅基地使用權、非農經營用地使用權和非農公益用地使用權。集體土地所有者及其代表可依法通過承包、分配、投資、撥付等方式向符合法律規(guī)定的用地者提供集體土地使用權。

（3）交易的限制性。土地管理法規(guī)定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

2．集體土地使用權的終止。集體土地使用權因下列情形而終止：

（1）征收集體所有土地；

（2）鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設需要收回集體土地使用權的；

（3）用地者撤銷、遷移等而停止使用集體土地的；

（4）用地者違法或違約被集體土地所有者收回土地使用權的。如：承包土地的單位或者個人連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的土地。

（二）土地承包經營權

土地承包經營權是農村集體經濟組織成員或者其他單位、個人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于農、林、牧、漁等生產經營活動的有期限限制的集體土地使用權。

1．土地承包經營權的主體。土地承包經營權可由本農村集體經濟組織成員依法取得，也可由本農村集體經濟組織以外的單位和個人依法取得。

2．土地承包經營權的取得。農村土地承包采取集體經濟組織內部家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。耕地的承包期限為30年，草地30～50年，林地30～70年。

【知識點】特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

土地承包方案必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。本農村集體經濟組織以外的單位和個人通過承包方式取得農用地使用權的，其權利的取得，還必須報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。

3．土地承包經營權收回、調整與保護。承包期內，發(fā)包方一般不得收回承包地。

（1）承包期內，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉。

（2）承包期內，承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農業(yè)戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。

（3）承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。

（三）宅基地使用權 ★★

宅基地使用權是依法經審批由農村集體經濟組織分配給其內部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地使用權。宅基地使用權經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣人民政府批準。

宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。宅基地使用權人轉讓、出租宅基地使用權再申請宅基地的，不予批準。

注意：宅基地使用權是無償、無期限的。

（四）非農經營用地使用權 ★★

非農經營用地使用權是經審批由農村集體經濟組織通過投資的方式向符合條件的從事非農生產經營性活動的用地者提供的集體土地使用權。

農村集體經濟組織可通過以符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的非農經營用地使用權作價入股或出資及聯營的形式，與其他單位、個人設立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權由該企業(yè)享有。但屬于非法人聯營企業(yè)的，土地使用權仍由該集體經濟組織享有。

非農經營用地使用權不得轉讓、出租，但因企業(yè)破產、兼并、分立等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。非農經營用地使用權可與廠房一同設定抵押。設定抵押須經集體土地所有者同意，并出具書面證明。抵押權實現拍賣、變賣抵押物時，須辦理土地征收和國有土地出讓手續(xù)。

【經典真題】農戶甲外出打工，將自己房屋及宅基地使用權一并轉讓給同村農戶乙，5年后甲返回該村。關于甲返村后的住宅問題，下列哪些說法是錯誤的？（2012-01-72，多）

A．由于甲無一技之長，在外找不到工作，只能返鄉(xiāng)務農。政府應再批給甲一處宅基地建房

B．根據“一戶一宅”的原則，甲作為本村村民應擁有自己的住房。政府應再批給甲一處宅基地建房

C．由于農村土地具有保障功能，宅基地不得買賣，甲乙之間的轉讓合同無效。乙應返還房屋及宅基地使用權

D．由于與乙的轉讓合同未經有關政府批準，轉讓合同無效。乙應返還房屋及宅基地使用權

【答案】ABCD

四、建設用地管理

建設用地是指用于建造建筑物或構筑物的土地。

（一）建設用地 ★★

1．建設征地的批準權限。建設征收農民集體土地，應依法報國務院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

征收下列土地由國務院批準：（1）基本農田；（2）基本農田以外的耕地超過35公頃的；（3）其他土地超過70公頃的。

征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

2．建設征地的程序

征收土地，先依照法定程序經有審批權的人民政府審批，再由縣級以上地方人民政府土地管理部門確定征地補償安置方案，并由同級人民政府予以公告后，聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見并組織實施。

被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告期限內，持土地權屬證書到當地土地行政主管部門辦理征地補償登記。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調，協(xié)調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。上述爭議的解決不影響征收土地方案的實施。

3．征地補償標準

（1）土地補償費。為該耕地被征收前3年平均產值的6～10倍。（2）安置補助費。每個人為該耕地被征收前3年平均年產值的4～6倍。但是每公頃被征收耕地的安置補助費，較高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。

（3）新菜地開發(fā)建設基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

（4）被征收土地上的附著物和青苗補助費。該項費用的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。安置補助費可以增加，但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。占用基本農田的，征地補償按當地人民政府公布的較高補償標準執(zhí)行。

土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸其所有者所有。安置補助費必須專款專用，一般來說，由誰負責安置即向誰支付安置補助費。

（三）鄉(xiāng)村建設用地

1．鄉(xiāng)村建設用地的審批權限

鄉(xiāng)村建設用地的審批權限為：縣級以上地方人民政府。

2．集體土地使用權原則上不得出讓、轉讓、出租用于非農建設。但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、宅基地、鄉(xiāng)村公共設施、公益事業(yè)需要使用土地的，先經鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，縣級（以上）人民政府批準。

（四）農用地轉為建設用地

（1）農用地轉為建設用地，必須辦理轉用手續(xù)，批準權限主要在省、自治區(qū)、直轄市人民政府。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。

（2）在土地利用總體規(guī)劃確定的農用地轉為建設用地范圍內，按土地利用年度計劃分批由原批準機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以有市、縣人民政府批準。

（五）臨時建設用地 ★★

臨時建設用地是指因建設項目施工和地質勘察等需要臨時使用國有土地或者集體土地。

1．臨時建設用地的審批程序。臨時建設用地，由縣級以上人民政府審批。在城市規(guī)劃區(qū)內的臨時用地，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意，并應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，支付臨時使用土地補償費。

2．臨時建設用地的限制。土地管理法對臨時建設用地作了以下限制性規(guī)定：（1）必須按照臨時使用合同約定的用途使用土地；（2）不得修建一直性建筑；（3）臨時使用土地的期限不得超過2年。

五、土地糾紛處理 ★★

（一）土地糾紛的解決途徑

土地糾紛按其爭議的內容不同，可分為四類，各有不同的解決途徑：

1．土地確權糾紛，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提請人民政府作出確權處理（前置程序）。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內以作出處理決定的人民政府為被告提起行政訴訟。

2．土地侵權糾紛，由當事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可由土地行政主管部門進行行政調處。當事人對行政調處不服的，可以以對方當事人為被告提起民事訴訟；當事人也可不經行政調處直接提起民事訴訟。

【注意】土地侵權糾紛可不經行政調處，直接向人民法院起訴。

3．土地承包經營糾紛。當事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調解解決。當事人不愿協(xié)商、調解或者協(xié)商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。當事人對農村土地承包仲裁機構的仲裁裁決不服的，可以自收到裁決書之日起30日內向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力?！咀⒁狻浚杭m紛處理沒有前置調解或仲裁程序。

4．土地行政爭議，按一般行政復議及行政訴訟程序處理。

【經典真題】根據《土地管理法》的規(guī)定，關于土地權益的糾紛，下列哪一選項是錯誤的？（2008-01-26，單）

A．村民甲與村衛(wèi)生所發(fā)生土地使用權爭議，協(xié)商不成可找鄉(xiāng)政府處理，對鄉(xiāng)政府處理決定不服還可向法院起訴

B．村民乙與鄰居發(fā)生宅基地糾紛，應先向縣土地主管部門申請行政調處，對調處決定不服的，可以土地主管部門為被告向法院提起行政訴訟

C．村民丙因土地承包經營權與村委會發(fā)生糾紛，協(xié)商調解不成可向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，對仲裁裁決不服還可以向法院起訴

D．村民丁因擅自占地建房被縣土地主管部門處罰，如對行政處罰決定不服可以向法院提起行政訴訟

【答案】B

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