法考案例分析：借名申請宅基地建房的法律效力

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【案情】

原告何某戶籍系重慶市綦江區(qū)，于2002年再婚后跟隨女方張某生活在重慶市合川區(qū)云門街道辦事處花朝村。2009年，何某與張某借用張某之子李某的名義，在重慶市合川區(qū)云門街道辦事處花朝村申請宅基地修建房屋一幢，樓層為三層，建筑面積為190.52平方米。該房屋于2010年8月3日取得產(chǎn)權(quán)證，登記權(quán)利人為李某。2015年，何某與張某經(jīng)法院判決離婚?，F(xiàn)何某以該房屋系由其與張某出資修建為由，請求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸何某和張某共同所有。

【分歧】

本案系由借名申請宅基地建房引起的物權(quán)確認(rèn)糾紛，涉及對借名申請宅基地建房的法律評價。對此，存在兩種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，訴爭房屋系由何某與張某實(shí)際出資修建，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該房屋為何某和張某共同所有。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，何某和張某不符合農(nóng)村宅基地申請條件，不應(yīng)支持何某的確權(quán)請求。

【評析】

筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：

1、何某及張某均不符合宅基地申請條件

根據(jù)物權(quán)法第一百五十二條“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利”之規(guī)定，宅基地使用權(quán)具有人身依附性，以權(quán)利人具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份作為基礎(chǔ)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能申請宅基地使用權(quán)。何某戶籍地一直在重慶市綦江區(qū)，再婚期間雖跟隨張某生活在重慶市合川區(qū)云門街道辦事處花朝村，但仍未取得該集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份。土地管理法第六十二條第一款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；第四款規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地土地資源的稀缺性，決定了農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，出賣、出租住房后不得再申請宅基地，否則，“一戶一宅”的分配原則即不復(fù)存在。何某與張某于2009年借名申請宅基地時張某名下已有一處宅基地。按照上述規(guī)定，即使張某對其名下的宅基地予以轉(zhuǎn)讓，張某仍然不具有申請宅基地的資格。

2、何某及張某不因建造的事實(shí)行為而設(shè)立物權(quán)

物權(quán)法第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。本案中，從宅基地使用權(quán)的取得過程而言，訴爭房屋宅基地使用權(quán)系何某與張某二人通過借用他人名義向所在村集體經(jīng)濟(jì)組織騙取所得，何某與張某在騙取的土地上修建房屋不能取得事實(shí)物權(quán)；從宅基地使用權(quán)的名義權(quán)利人而言，登記權(quán)利人系李某，何某與張某在他人的宅基地上修建房屋也非合法建造，不能取得物權(quán)。

3、從法律評價看，何某、張某與李某之間的借名行為無效

合同法第五十二條列舉規(guī)定了合同無效的情形，就本案而言，在何某與張某不符合宅基地申請條件的情況下，二人與李某串通，借名李某名義申請建房，涉及違反該條多項(xiàng)規(guī)定：其一，違反第（二）項(xiàng)“惡意串通，損害、集體或第三人利益”之規(guī)定，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的利益；其二，違反第（三）項(xiàng)“以合法形式掩蓋非法目的”之規(guī)定，通過借名行為掩蓋了何某與張某意圖獲得該宅基地使用權(quán)的目的；其三，違反第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”之規(guī)定，與物權(quán)法第一百五十二條、土地管理法第六十二條背道而馳。因此，對于不符合宅基地申請條件的個人借用他人名義修建房屋的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名協(xié)議無效。

當(dāng)前，因借名行為引發(fā)的訴訟日漸突出，涉及借名人提起的所有權(quán)確認(rèn)之訴、被借名人提起的返還原物之訴，以及因執(zhí)行引起的執(zhí)行異議之訴等。若借名行為涉及違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定等情形，原則上應(yīng)當(dāng)予以否定評價。本案中，何某與張某借名李某名義申請宅基地建房，若確認(rèn)該房屋為何某與張某二人共有，將違背有關(guān)宅基地管理的法律法規(guī)，助長不符合宅基地申請條件的個人通過借名騙取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有限的土地資源，侵害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的利益。

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