民法案例分析：居間人支付報酬請求的審查與判定

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【裁判要旨】

居間合同為諾成合同，當(dāng)事人意思表示一致即成立。居間人請求委托人支付居間報酬應(yīng)當(dāng)滿足兩個要件：所介紹的合同成立；合同成立與居間人的介紹有因果關(guān)系。

【案情】

2012年至2014年間，上海匯安房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所（以下簡稱匯安事務(wù)所）與上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱鑫泰公司）、上海鵬暉置業(yè)有限公司（以下簡稱鵬暉公司）多次簽署《尚海灣項目推薦客戶協(xié)議書》，約定由匯安事務(wù)所推薦客戶購置尚海灣項目房產(chǎn)，待客戶簽訂房屋買賣合同及支付全部購房款項后，鑫泰公司、鵬暉公司支付相應(yīng)居間服務(wù)費。推薦客戶協(xié)議簽訂后，匯安事務(wù)所按照約定向鑫泰公司、鵬暉公司推薦客戶，鑫泰公司、鵬暉公司支付了部分居間服務(wù)費。匯安事務(wù)所訴稱，現(xiàn)仍有包括客戶沈某、張某、王某等在內(nèi)的六位購房客戶的居間服務(wù)費未支付，請求鑫泰公司、鵬暉公司支付相應(yīng)款項人民幣1208682.97元。

鑫泰公司與鵬暉公司辯稱：認(rèn)可拖欠匯安事務(wù)所推薦客戶沈某、張某、王某購房所對應(yīng)的居間服務(wù)費人民幣403562.37元。而關(guān)于另外三位客戶朱某、阿某及龔某，因匯安事務(wù)所未能舉證成功推薦客戶朱某，且客戶阿某及客戶龔某因限購等原因，簽訂房屋買賣合同、支付房款時間均遠超居間協(xié)議約定的確認(rèn)客戶有效成交時間，不應(yīng)支付傭金。請求法院駁回原告該部分訴訟請求。

【裁判】

上海市徐匯區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，匯安事務(wù)所與鑫泰公司、鵬暉公司之間構(gòu)成居間法律關(guān)系。本案的爭議焦點在于：匯安事務(wù)所關(guān)于推薦客戶朱某、客戶阿某及客戶龔某購房的居間活動是否完成。

關(guān)于客戶朱某，匯安事務(wù)所提供了朱某某簽訂房屋認(rèn)購書的信息，鑫泰公司付款記錄等證據(jù)證明其主張，并提供了其他十一套成功推薦房源的認(rèn)購書和銀行流水明細對賬單等證據(jù)用以佐證。法院認(rèn)為，雖匯安事務(wù)所掌握了客戶朱某的成交信息，但依據(jù)其現(xiàn)有證據(jù)，尚不足以證明系其成功推薦客戶朱某。因此，就客戶朱某，因匯安事務(wù)所不能證明已履行了居間合同約定的居間服務(wù)，不能獲取居間報酬。關(guān)于客戶阿某，匯安事務(wù)所作為居間人應(yīng)審慎推薦適格客戶給委托人。然而，客戶阿某在推薦時屬于限購、限貸范圍，不符合有效的被推薦人資格。故匯安事務(wù)所就其所提供的該居間服務(wù)存在信息瑕疵。鑫泰公司、鵬暉公司在接收到該瑕疵信息后，及時了解客戶情況，主動提供配合，消除阻卻客戶購房因素，最終使得房屋買賣合同成立生效。目前，客戶阿某已實際入住并繳訖房款。基于上述事實，法院認(rèn)為匯安事務(wù)所推薦客戶阿某購房成功，完成了居間服務(wù)，可依據(jù)居間合同獲得報酬。關(guān)于客戶龔某，法院查明匯安事務(wù)所于2013年12月28日推薦客戶龔某購買房屋，該客戶于2013年12月29日簽訂項目房屋認(rèn)購書，后其因自身原因，于2014年6月16日簽約，付款、貸款均存在延期。但該延期非匯安事務(wù)所原因?qū)е?，故匯安事務(wù)所履行居間合同約定的居間服務(wù)并無瑕疵，可獲得報酬。據(jù)此，徐匯區(qū)法院依照居間協(xié)議約定的傭金費率，判決鑫泰公司、鵬暉公司支付匯安事務(wù)所款項人民幣511624.54元。

一審判決后，各方當(dāng)事人均未上訴，該案判決現(xiàn)已生效。

【評析】

本案涉及居間人支付居間報酬請求的審查認(rèn)定。

依照合同法第四百二十四條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間合同具有諾成性，自委托人與居間人就開展居間活動達成意思表示一致時成立。本案中，匯安事務(wù)所與兩被告簽署推薦客戶協(xié)議書，該協(xié)議書簽訂系以促成兩被告與第三人訂立房屋買賣合同為目的而簽署，符合居間合同法律特征，原告與兩被告之間成立居間法律關(guān)系，匯安事務(wù)所為居間人，鑫泰公司、鵬暉公司為委托人。

居間合同具有有償性，居間人有權(quán)請求委托人支付居間報酬。合同法第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。據(jù)此，居間人獲得報酬必須具備兩個要件：第一，所介紹的合同成立；第二，合同成立與居間人的介紹具有因果關(guān)系。只有當(dāng)兩者同時具備，委托人才有支付報酬的義務(wù)。

本案中，匯安事務(wù)所主張其成功推薦客戶朱某購房，但當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明，故原告對其完成居間服務(wù)負(fù)有證明責(zé)任。但原告僅提供證據(jù)證明朱某與被告房屋買賣合同成立，未能證明購房合同成立與居間人的居間活動具有因果關(guān)系，故對于原告獲取相應(yīng)居間報酬的請求不予支持。而關(guān)于客戶阿某，雖存在限購、限貸等阻卻交易成立的因素，但最終通過客戶阿某與兩被告的共同努力，使得房屋買賣合同成立，且該合同成立與居間人具有因果關(guān)系，居間人可獲取相應(yīng)報酬。而客戶龔某因個人原因延期付款，亦不影響居間活動完成及居間人獲取報酬的權(quán)利。

綜上，法院在查明事實的基礎(chǔ)上，針對不同情形逐一對居間人獲取居間報酬的訴請進行了分析與認(rèn)定，準(zhǔn)確把握了居間合同的法律特征及居間人行使報酬請求權(quán)的法律要件，最終裁判結(jié)果合法、合理，既維護了交易安全，亦宣示了商業(yè)活動應(yīng)當(dāng)秉持誠實守信的價值取向與理念。

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