初級會計實務(wù)知識點精講+典型例題：投資性房地產(chǎn)

初級會計實務(wù)知識點精講+典型例題：投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)

>>初級會計職稱《初級會計實務(wù)》章節(jié)思維導(dǎo)圖匯總（第1-8章）

　　(一)投資性房地產(chǎn)的范圍

1.屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

(1)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

(2)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

【思考問題】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，董事會作出書面決議，決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。這種情況屬于投資性房地產(chǎn)。

(3)已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。

【思考問題】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，A企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開始將這門面房用于自行經(jīng)營餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C公司，以賺取租金差價。

本例中，對于A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于A企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。而對于B企業(yè)而言，由于沒有產(chǎn)權(quán)，則不屬于其投資性房地產(chǎn)。

2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

(1)自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。

(2)作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。

【思考問題】

(1)某項房地產(chǎn)，部分用于自用，部分用于出租?部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

【例如】甲企業(yè)在北京市中心有一個辦公樓，共16層。16層能夠單獨計量和出售。2009年，甲企業(yè)將第1層全部經(jīng)營出租給A公司作為超市， 2-10層全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，11層-16層作為自用辦公使用。

第1層，2-10層能否作為投資性房地產(chǎn)?可以。

(2)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店?其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn);將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn)。

【例如】甲企業(yè)在天津市中心有一個旅館，共5層，作為提供住宿服務(wù)。5層能夠單獨計量和出售的?，F(xiàn)在，第5層全部經(jīng)營出租給A公司作為辦公用房，其他1-4層仍然作為旅館提供住宿服務(wù)。

第5層能否作為投資性房地產(chǎn)?可以。

(3)出租柜臺?

不屬于投資性房地產(chǎn)。因為投資性房地產(chǎn)包括的是已出租的建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，不是出租柜臺。

(4)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物?

這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。只有企業(yè)管理當局(董事會或類似機構(gòu))作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。

(5)企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，如果收取租金，是否屬于投資性房地產(chǎn)?

企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

【例題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的是(　)。

A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋

B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

C.企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權(quán)

D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物

『正確答案』B

『答案解析』房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋，屬于企業(yè)的存貨;企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn);企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，更不能確認為投資性房地產(chǎn)。

【例題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有(　)。

A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店

B.企業(yè)自用的辦公樓

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

『正確答案』D

『答解析案』A選項，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店，屬于企業(yè)經(jīng)營場所，即屬于固定資產(chǎn);C選項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房，屬于企業(yè)存貨。

【例題】下列項目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有(　)。

A.企業(yè)已出租的建筑物

B.已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租但暫時空置

C.房地產(chǎn)企業(yè)持有并準備增值后出售的建筑物

D.企業(yè)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

『正確答案』C

『答案解析』選項C不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)作為存貨處理。

　　(二)成本模式下的投資性房地產(chǎn)會計核算

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

1.外購的投資性房地產(chǎn)

外購的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款

2.企業(yè)自行建造或開發(fā)完成取得的投資性房地產(chǎn)

其成本包括建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)

貸：在建工程【一般企業(yè)】

開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】

3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

(1)按期(月)對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，會計處理為：

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

投資性房地產(chǎn)累計攤銷

(2)取得的租金收入，會計處理為：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅

(3) 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應(yīng)當適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當計提減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。會計處理為：

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準備

4.處置投資性房地產(chǎn)

企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計折舊(投資性房地產(chǎn)累計攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

【例題】(2010年)采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，其后續(xù)計量原則與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同。(　)

『正確答案』√

【例題】甲公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。不考慮營業(yè)稅等費用。有關(guān)資料如下：

2009年12月18日甲公司外購一棟寫字樓，該寫字樓成本為50000萬元，寫字樓預(yù)計使用年限為40年，寫字樓預(yù)計凈殘值為零，均采用直線法計提折舊。

當日甲公司與乙公司簽訂租賃合同，甲公司將該寫字樓整體出租給乙公司，租期為3年，年租金為2000萬元，每年年初支付。2009年12月31日為租賃期開始日。

『正確答案』

(1)編制2009年外購寫字樓的會計分錄。

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　50000

貸：銀行存款50000

(2)編制2010年初收到租金的會計分錄。

借：銀行存款2000

貸：其他業(yè)務(wù)收入2000

(3)編制2010年對投資性房地產(chǎn)計提折舊的會計分錄。

借：其他業(yè)務(wù)成本1250

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊1250(50000÷40)

(4)2010年末資產(chǎn)負債表“投資性房地產(chǎn)”項目列示金額?

“投資性房地產(chǎn)”項目=50000-1250=48750(萬元)

(5)假定租賃期滿后將其出售，售價為60000萬元，編制有關(guān)租賃期滿后將寫字樓出售的會計分錄。

借：銀行存款　60000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　60000

借：其他業(yè)務(wù)成本　46250

投資性房地產(chǎn)累計折舊　3750(1250×3)

貸：投資性房地產(chǎn)　50000

【例題】(2010年)甲企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有存貨商品房一棟，實際開發(fā)成本為9000萬元，2009年3月31日，甲公司將該商品房以經(jīng)營租賃方式提供給乙公司使用，租賃期為10年。甲公司對該商品房采用成本模式進行后續(xù)計量并按年限平均法計提折舊，預(yù)計使用壽命為50年，預(yù)計凈殘值為零。假定不考慮其他因素，下列關(guān)于甲公司2009年12月31日資產(chǎn)負債表項目列報正確的是(　)。

A.存貨為9000萬元

B.固定資產(chǎn)8865萬元

C.投資性房地產(chǎn)為8820萬元

D.投資性房地產(chǎn)為8865萬元

『正確答案』D

『答案解析』本題考核成本模式下投資性房地產(chǎn)的核算。2009年3月至12月投資性房地產(chǎn)的累計折舊=9000/50×(9/12)=135(萬元)，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=9000-135=8865(萬元)，2009年12月31日資產(chǎn)負債表項目列報的金額為8865萬元。

(三)公允價值模式的投資性房地產(chǎn)會計處理

1.外購的投資性房地產(chǎn)

外購的采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當按照取得時的實際成本進行初始計量。其實際成本的確定與外購的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：銀行存款

2.自行建造的采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當按照取得時的實際成本進行初始計量。其實際成本的確定與自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：在建工程

開發(fā)成本

3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的,不計提折舊或攤銷,應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。

(1)投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

貸：公允價值變動損益

公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

(2)取得的租金收入，會計處理為：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅

4.處置投資性房地產(chǎn)時，會計處理為：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動

同時：

借：公允價值變動損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

【例題】甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。不考慮營業(yè)稅的費用。有關(guān)資料如下：

(1)2009年1月1日甲公司與AS公司簽訂協(xié)議，將開發(fā)完成的寫字樓出租給AS公司，租期為3年，每年租金為500萬元，于年初收取，2009年1月1日為租賃期開始日，2011年12月31日到期。

該寫字樓的造價為9000萬元，未計提減值準備。各年1月1日均收到租金。

(2)2009年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價值為12000萬元。

(3)2010年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價值為17000萬元。

(4)2011年12月31日租賃協(xié)議到期。甲公司與該公司達成協(xié)議，該寫字樓的出售，價款為20000萬元。

『正確答案』

(1)編制2009年1月1日轉(zhuǎn)換日與房地產(chǎn)的有關(guān)會計分錄。

借：投資性房地產(chǎn)——成本9000

貸：開發(fā)成本9000

(2)編制收到租金的相關(guān)會計分錄。

借：銀行存款 500

貸：其他業(yè)務(wù)收入 500

(3)編制2009年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會計分錄。

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動3000

貸：公允價值變動損益3000(12000-9000)

(4)編制2010年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會計分錄。

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動5000

貸：公允價值變動損益　5000(17000-12000)

(5)編制2011年12月31日處置投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會計分錄。

借：銀行存款　20000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　20000

借：其他業(yè)務(wù)成本　17000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本9000

投資性房地產(chǎn)——公允價值變動8000

借：公允價值變動損益8000

貸：其他業(yè)務(wù)成本8000

(四)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

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