2021成人高考專升本民法知識(shí)點(diǎn)之物權(quán)概述與物權(quán)的變動(dòng)

點(diǎn)擊查看>>2021成人高考專升本民法復(fù)習(xí)資料

第二部分物權(quán)

第八章物權(quán)概述與物權(quán)的變動(dòng)

一、物權(quán)的概念與特征

(一)物權(quán)的概念

物權(quán)是指權(quán)利主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，直接支配或管領(lǐng)特定的物，并且排除他人干涉的民事權(quán)利。

物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，物權(quán)的本質(zhì)是物質(zhì)資料所有制和財(cái)物占有、支配關(guān)系的法律表現(xiàn)。作為財(cái)產(chǎn)權(quán)，物權(quán)是與債權(quán)相互對(duì)應(yīng)、相互制約、相輔相成的，物權(quán)是一種靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，反映了人們?cè)谡加?、使用、收益和處分物質(zhì)資料方面的相互關(guān)系;債權(quán)則是一種動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，反映的是人們?cè)谪?cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)中的關(guān)系。

物權(quán)最充分的表現(xiàn)形式是所有權(quán)。除此之外，還有地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等表現(xiàn)形式。

(二)物權(quán)的特征

物權(quán)是與債權(quán)相互區(qū)別而存在的，因而，物權(quán)的法律特征也是與債權(quán)相比較而顯現(xiàn)出來的。物權(quán)的法律特征具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.物權(quán)是絕對(duì)權(quán)

絕對(duì)權(quán)，又稱對(duì)世權(quán)，是指以不特定的任何人為義務(wù)主體的民事權(quán)利。物權(quán)是權(quán)利主體對(duì)特定物進(jìn)行管理、支配、享受利益的排他性權(quán)利。其內(nèi)容包括兩個(gè)方面：一方面，物權(quán)人有權(quán)在法律規(guī)范內(nèi)按自己意愿對(duì)物進(jìn)行支配，包括對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益或處分;另一方面，物權(quán)人也有權(quán)排除他人對(duì)自己支配之物所給予的侵害和對(duì)自己行使物權(quán)的行為造成的干涉和妨礙。

2.物權(quán)是對(duì)世權(quán)

這是物權(quán)在效力范圍方面的特征。物權(quán)的權(quán)利主體是特定的人，但義務(wù)主體是不特定的人，即除權(quán)利主體之外的一切人都負(fù)有不得侵犯該物權(quán)的義務(wù)。正因?yàn)槿绱?，民法學(xué)上稱物權(quán)為“對(duì)世權(quán)”，而稱債權(quán)為“對(duì)人權(quán)”。

3.物權(quán)是支配權(quán)。

物權(quán)的權(quán)利人享有對(duì)物直接支配、并排斥他人干涉的權(quán)利。

所謂直接支配，指權(quán)利人無需借助于他人的行為，就能夠直接行使自己的權(quán)利。所謂排斥他人干涉，指物權(quán)具有排他性。物權(quán)的排他效力具體表現(xiàn)在：同一物之上不得存在兩個(gè)所有權(quán)，如果某人依法對(duì)某物取得所有權(quán)，則即使另一人事實(shí)上占有該物也不能享有法律上的所有權(quán);同一物之上不得存在數(shù)個(gè)內(nèi)容相矛盾的他物權(quán)。

4.物權(quán)具有排他性

物權(quán)的排他性具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，物權(quán)具有排除他人侵害、干涉、妨礙的性質(zhì);另一方面，內(nèi)容相同的物權(quán)之間具有相互排斥的性質(zhì)，即同一物上不容兩個(gè)以上相同內(nèi)容的物權(quán)并存。

5.物權(quán)具有追及效力

物權(quán)的追及效力是指物權(quán)的標(biāo)的物無論輾轉(zhuǎn)于何人之手，物權(quán)人都可以追及其物，向?qū)嶋H占有人主張其權(quán)利。當(dāng)然，法律確實(shí)的某些特殊制度也會(huì)將該追及效力阻斷，如善意取得制度的適用。

6.物權(quán)具有優(yōu)先權(quán)

物權(quán)的優(yōu)先權(quán)包括兩個(gè)方面：一是對(duì)外即對(duì)債權(quán)的優(yōu)先效力，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在時(shí)，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力;二是對(duì)內(nèi)物權(quán)相互間的效力。即在某些情況下，當(dāng)事人可以在同一物上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)，先設(shè)立的優(yōu)先于后設(shè)立的抵押權(quán)。債權(quán)之間則不具有優(yōu)先效力，在同一物上可以設(shè)立多個(gè)債權(quán)，各個(gè)債權(quán)之間享有平等的清償效力。

二、物權(quán)的客體——物

(一)物的概念及其法律特征

物是指人們能夠支配的物質(zhì)實(shí)體和自然力。民法上的物是指能夠?yàn)槊袷聶?quán)利主體所支配和控制的，具有一定使用價(jià)值或經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物質(zhì)形態(tài)。

其法律特征主要有：

1.客觀物質(zhì)性

物必須是客觀存在的物質(zhì)實(shí)體或自然力。需要指出的有兩點(diǎn)：

首先，物是存在于人體之外的。當(dāng)然，尸體在某些情況可以認(rèn)定為物，人身的某一部分同人體分離后也可視為物。

其次，某種財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利如果不具備客觀物質(zhì)性，那么，即使其能夠給權(quán)利人帶來物質(zhì)利益，也不能作為物權(quán)的客體。

2.可支配性

能被人的五官而感知的物是有體物，如土地、房屋、汽車、力、聲、熱、電、光等。物必須有為人現(xiàn)實(shí)支配的可能性。日月星辰，雖然能被感知，但非人力所能現(xiàn)實(shí)支配，僅僅是物理上的物，不是法律上的物。

3.可使用性

物必須能夠適應(yīng)民事主體的物質(zhì)利益或精神需求，供民事主體使用。不能認(rèn)為只有有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和用途的才是物，沒有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和用途但能夠滿足人的精神需要的物也是民法上的物。

(二)物的分類及其意義

從不同的角度，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)物進(jìn)行不同的分類。物的主要分類可以概括為： 1.流通物與限制流通物、禁止流通物

物按流通的自由程度可以分為流通物與限制流通物、禁止流通物。國家允許或者不禁止在民事權(quán)利主體之問進(jìn)行自由流通，或者物權(quán)自由轉(zhuǎn)移的物是流通物;國家通過法律、法規(guī)限制在民事權(quán)利主體之間自由流通的物是限制流通物。此外，國家完全禁止在民事主體間進(jìn)行流通的物是禁止流通物。設(shè)立禁止與完全禁止流通物的規(guī)定，目的在于維護(hù)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)正常秩序，保護(hù)公共利益及公民的合法利益。

2.特定物與種類物

根據(jù)是否具有可替代性，分為特定物與種類物。

特定物，指具有自身單獨(dú)的特征，不能由其他物所替代的物。其既可以因物的客觀性而特定，如一幅古畫，一件古玩;也可因主體的主觀意思而特定，如特意收藏的郵票。種類物，指具有某種共同特征，可以用同種類、同質(zhì)量的物替代的物，如大米、布匹等。但如果一定的種類物從同類中分離出來，被確定為特定法律關(guān)系的客體后，也就具有了特定化的品質(zhì)，可稱之為特定化了的種類物。

區(qū)分特定物與種類物有如下法律意義：

(1)不同的民事法律關(guān)系對(duì)客體要求不同。例如，租賃合同、借用合同的客體只能是特定物;而借貸合同的客體只能是種類物。

(2)意外滅失的法律后果不同。特定物具有不可替代性，如果在交付前滅失，權(quán)利人只能要求賠償損失，不能要求義務(wù)人交付原物;而種類物在交付前意外滅失時(shí)，權(quán)利人有權(quán)要求義務(wù)人繼續(xù)履行。

3.動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)

根據(jù)物能否移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損害其價(jià)值，物可劃分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)是能夠移動(dòng)并且不損害其價(jià)值的物。不動(dòng)產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動(dòng)或雖可以移動(dòng)但移動(dòng)會(huì)損害其價(jià)值的物。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別的意義：

(1)物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以向國家行政主管機(jī)關(guān)登記為要件，否則不受法律保護(hù)。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，一般以物的交付為要件;

(2)物權(quán)的類型因標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)而不同;

(3)糾紛管理方面有差異。因不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的糾紛，一律由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院或有關(guān)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理。

4.主物與從物

這是以兩個(gè)獨(dú)立存在的物在用途上客觀存在的主從關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物進(jìn)行的劃分。 主物是指獨(dú)立存在，與同屬一人所有的其他獨(dú)立物結(jié)合使用中有主要效用的物。 在兩個(gè)獨(dú)立物的結(jié)合使用中處于附屬地位，起輔助和配合作用的是從物。

區(qū)分主物與從物的意義主要在于：如果法律無相反規(guī)定、合同也無相反約定，從物的所有權(quán)隨主物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

5.可分物與不可分物

物按其分割或分開后是否顯著減低價(jià)值或其經(jīng)濟(jì)用途劃分為可分物與不可分物。同為黃金，一塊金錠分割后其價(jià)值無任何變化，而一件金工藝品分割后價(jià)值發(fā)生巨大變化。一所房屋具有極大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但分割后則只具有舊磚廢瓦的價(jià)值。

當(dāng)在民事活動(dòng)中必須進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，對(duì)于可分物可以采取對(duì)物進(jìn)行直接分割的方式進(jìn)行，而對(duì)于不可分物則只能采取作價(jià)補(bǔ)償方式。

6.原物和孳息物

這是以兩物之間存在的原有物產(chǎn)生新物的關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物進(jìn)行的劃分。

原物是指依其自然屬性或法律規(guī)定產(chǎn)生新物的物。

孳息物是指由原物產(chǎn)生的物。孳息分為天然孳息和法定孳息。天然孳息是指依物的自然屬性而獲得的收益，如母雞下的蛋。法定孳息是原物根據(jù)法律關(guān)系獲得的收益，如銀行存款的利息。 區(qū)分原物與孳息物的主要意義在于：除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，孳息歸原物所有人所有;轉(zhuǎn)讓原物時(shí)，孳息收取權(quán)一并轉(zhuǎn)移。

7.消耗物和不消耗物

這是以同一物是否能夠反復(fù)使用為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物進(jìn)行的劃分。

消耗物是指僅能供權(quán)利人一次性使用的物，如食品。不消耗物是指能夠供權(quán)利人反復(fù)使用的物，如房屋、機(jī)器等各種耐耗物品。

區(qū)分消耗物和不消耗物的主要意義在于：消耗物可以作為消費(fèi)借貸、買賣等轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同的標(biāo)的物，而不消耗物則不僅可以作為轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)的合同的標(biāo)的物，還可以成為使用借貸、租賃等合同的標(biāo)的物。

8.有主物和無主物

這是以物在一定期限內(nèi)是否有所有人為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物進(jìn)行的劃分。 有主物是指所有人明確的物，如某甲的汽車。

無主物是指在一定期限內(nèi)沒有所有人或者所有人不明的物，如拋棄物。所謂的所有人不明，是指事實(shí)上無法明確所有人。

這種分類的意義主要是為了解決無主物的歸屬問題。在我國無主物應(yīng)歸國家所有。

三、物權(quán)的分類

物權(quán)可以依照不同的標(biāo)準(zhǔn)作不同的分類。比如，根據(jù)權(quán)利人是對(duì)自有物享有物權(quán)還是對(duì)他人所有之物享有物權(quán)而分為自物權(quán)和他物權(quán);根據(jù)物權(quán)標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)而分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán);根據(jù)物權(quán)是否從屬于其他權(quán)利存在而分為主物權(quán)與從物權(quán);根據(jù)他物權(quán)設(shè)立目的的不同，而分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán);等等。

(一)自物權(quán)

自物權(quán)是權(quán)利主體依法對(duì)自己的所有物享有的物權(quán)，所有權(quán)是惟一的自物權(quán)種類。

自物權(quán)有全面、最高的支配力，自物權(quán)人在合法范圍內(nèi)能夠?qū)?biāo)的物進(jìn)行全面的、自主的支配，按照自己的意思對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行占有、使用、收益和處分，并排除他人的干涉。因此，學(xué)理上將自物權(quán)也稱為完全物權(quán)。

(二)他物權(quán)

與自物權(quán)相對(duì)應(yīng)的，是在他人之物上所有的物權(quán)，即所有權(quán)以外的物權(quán)，稱為他物權(quán)。他物權(quán)則是在所有權(quán)權(quán)能與所有人發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，他物權(quán)對(duì)物享有一定程度的直接支配權(quán)。他物權(quán)在《民法通則》中被稱為“與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)?！彼餀?quán)與自物權(quán)一樣，具有直接支配物并排斥 他人干涉的性質(zhì)，同樣能夠產(chǎn)生物權(quán)的各種效力。

傳統(tǒng)民法把他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

用益物權(quán)是指以物的使用收益為目的的物權(quán)，如地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)等。

擔(dān)保物權(quán)是以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)為目的的物權(quán)，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。

四、物權(quán)法的基本原則

物權(quán)法的基本原則，是貫穿于整個(gè)物權(quán)制度中的物權(quán)立法思想和適用物權(quán)規(guī)范的根本準(zhǔn)則。它可以由若干相對(duì)集中的法條系統(tǒng)表明，也可以分散體現(xiàn)于有關(guān)條文中。物權(quán)法的基本原則主要有：

(一)物權(quán)法定原則

物權(quán)的創(chuàng)設(shè)有兩種做法：一是放任主義，即物權(quán)的創(chuàng)設(shè)依當(dāng)事人的意思，法律上不予限制;二是法定主義，即法律規(guī)定物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、變動(dòng)、保護(hù)方法等，不允許當(dāng)事人依其意思設(shè)定與法律規(guī)定不同的物權(quán)。否則，行為統(tǒng)歸無效，利害關(guān)系人和國家有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)不法行為人都不承擔(dān)物權(quán)的義務(wù)?，F(xiàn)代各國大都采取法定主義而排斥放任主義。物權(quán)法定主義的要求主要有：

1.物權(quán)種類法定。即不得創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新種類的物權(quán)。

2.物權(quán)內(nèi)容法定。即對(duì)于物權(quán)不得創(chuàng)設(shè)與法律規(guī)定內(nèi)容不同的內(nèi)容。

3.物權(quán)效力法定。物權(quán)的效力即法律對(duì)物權(quán)的保護(hù)力。

4.物權(quán)的變動(dòng)和保護(hù)方法法定，不能由當(dāng)事人隨意確定。

(二)一物一權(quán)原則

一物一權(quán)原則是指一物權(quán)的客體原則上應(yīng)為一物，在一物之上只能存在一個(gè)所有權(quán)，而能同時(shí)存在兩個(gè)以上相互矛盾的其他物權(quán)。

理解這一原則必須注意以下問題

1. 一物一權(quán)中的“一物”的含義

2. 這實(shí)質(zhì)上可以歸結(jié)為如何確定物權(quán)的客體。一般而言，物權(quán)的客體應(yīng)具有特定性和獨(dú)立性。而

這種特定性和獨(dú)立性的衡量標(biāo)準(zhǔn)，不是物理上的，而應(yīng)是法律上的。所以，一個(gè)物具有物理上的特定性和獨(dú)立性，固然能成為物權(quán)的客體;但即使一個(gè)物不具有物理上的特定性和獨(dú)立性，但在交易上認(rèn)為是具有特定性和獨(dú)立性之物，法律也可以確認(rèn)其為物權(quán)的客體。相反，某物雖然具有一定的特定性和獨(dú)立性，但如果法律規(guī)定其不能單獨(dú)成為物權(quán)客體的話，其也不能成物權(quán)的客體。

2.一物一權(quán)主義具有相對(duì)性

即一物一權(quán)主義并不排除在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)立所有權(quán)和他物權(quán)，也不排除在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)立兩個(gè)以上不相沖突的他物權(quán)。

(三)物權(quán)的公示、公信原則

1.公示原則

當(dāng)物權(quán)變動(dòng)時(shí)按照法定的程序和辦法向社會(huì)公開宣示，讓物權(quán)的不特定義務(wù)主體知道物權(quán)的變動(dòng)或者物權(quán)新的設(shè)立。其目的在于保護(hù)善意第三人的利益，保證物權(quán)變更的正確進(jìn)行。在現(xiàn)實(shí)中，動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利變更，以實(shí)際的占有和交付為公示方法，重要的動(dòng)產(chǎn)同時(shí)采取登記作為公示方法;不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利變更以登記為公示的方法。在涉及到不動(dòng)產(chǎn)或重要?jiǎng)赢a(chǎn)交易時(shí)，相關(guān)人可以自由到相關(guān)部門查閱登記記錄，以達(dá)到長期公示目的。

2.物權(quán)的公信原則

物權(quán)的變動(dòng)以登記和交付為公示方法，當(dāng)事人如果信賴這種公示而為一定的行為，即使登記或 交付所表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不相符合，也不能影響物權(quán)變動(dòng)的效力。 這就是公信原則的基本要求，物權(quán)的變動(dòng)之所以要有公信原則，是因?yàn)樨瀼毓旁瓌t，在進(jìn)行物 權(quán)交易時(shí)，就不必顧慮他人主張未有公示的物權(quán)，免受不測(cè)的損害?？梢姡旁瓌t的目的在于保護(hù) 交易的安全，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，但有時(shí)不免會(huì)犧牲真正權(quán)利享有人的利益。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否采取 公信原則，在法律效力上會(huì)有顯著的差異。從維護(hù)交易安全，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序出發(fā)，應(yīng)當(dāng)賦予不動(dòng) 產(chǎn)物權(quán)登記以公信力。 五、物權(quán)的變動(dòng) 物權(quán)的變動(dòng)是指物權(quán)關(guān)系的發(fā)生，變更、消滅的總稱。就物權(quán)主體而言，則為物權(quán)的得喪變更。

物權(quán)的設(shè)立，是指民事主體依法設(shè)立新的物權(quán)。物權(quán)的設(shè)立，使一個(gè)新的物權(quán)出現(xiàn)，所以也稱物權(quán)的發(fā)生。民事主體為自己設(shè)立物權(quán)的，稱物權(quán)的取得;為他人設(shè)定物權(quán)的，稱物權(quán)的設(shè)定，不過，從他物權(quán)人方面看，也是取得物權(quán)。物權(quán)的取得可分為原始取得與繼受取得。原始取得是指主體非依據(jù)他人即存的權(quán)利而取得物權(quán)，如通過生產(chǎn)、先占、添附、沒收、善總?cè)〉谩⑷〉脮r(shí)效等取得物權(quán)。繼受取得又稱傳來取得，是指基于他人既存的權(quán)利而取得物權(quán)，如通過買賣、贈(zèng)與、互易、繼承等取得物權(quán)。

物權(quán)的變更有廣義與狹義之分。廣義的物權(quán)變更，指主體的變更、客體的變更、內(nèi)容的變更。狹義的物權(quán)變更，僅指物權(quán)的客體與內(nèi)容的變更。由于物權(quán)主體的變更通常涉及到物權(quán)的取得與喪失，因此，物權(quán)的變更一般指狹義變更。物權(quán)客體的變更，又稱物權(quán)量的變更，指物權(quán)的標(biāo)的物在數(shù)量上有所增減。物權(quán)內(nèi)容的變更，又稱物權(quán)質(zhì)的變更，指物權(quán)在內(nèi)容上發(fā)生某些變化。

物權(quán)的終止也稱物權(quán)的消滅，是指物權(quán)與其權(quán)利主體相分離。物權(quán)的消滅可分為絕對(duì)消滅與相對(duì)消滅。物權(quán)的絕對(duì)消滅是指不僅原權(quán)利人的物權(quán)消滅，并且其他人也不能取得該物權(quán)。如物權(quán)的標(biāo)的物滅失，不僅原物權(quán)人的權(quán)利消滅，其他人也不可能再取得該物權(quán)。物權(quán)的相對(duì)消滅，是指物權(quán)雖與原權(quán)利主體分離，但又與新的一主體結(jié)合。物權(quán)的相對(duì)消滅從原權(quán)利人來說，是物權(quán)的消滅，從權(quán)利取得人來說，為物權(quán)的取得。

(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的概念

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更。

2.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以在國家主管機(jī)關(guān)辦理登記公示方式。原因在于，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型繁多，占有關(guān)系十分復(fù)雜，常常涉及國家、社會(huì)和第三人的利益，以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，可以加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有關(guān)系的法律調(diào)整，明了設(shè)立在不動(dòng)產(chǎn)上的各種物權(quán)。

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，是指物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人將不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于主管機(jī)關(guān)掌管的專門薄冊(cè)上。在我國，房產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)為房產(chǎn)變動(dòng)登記機(jī)關(guān)，土地管理機(jī)關(guān)為土地所為權(quán)、使用權(quán)變動(dòng)登記機(jī)關(guān)。不同的機(jī)關(guān)有專門的登記管轄權(quán)，不能替代登記。

需要指出的是，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、登記完畢，才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，未登記完畢的，當(dāng)事人可以隨時(shí)要求撤回登記;真正的權(quán)利人也有權(quán)對(duì)登記提出異議，要求不予登記。

(二)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

1.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的概念

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更。

2.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示。

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)一般以占有或交付為其公示方式，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。這里所謂的“法律另有規(guī)定”，主要是指對(duì)于以民用航空器、船舶、機(jī)動(dòng)車輛等為客體的物權(quán)以登記為其公示方式。所謂“當(dāng)事人另有約定”，比如，財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付，但當(dāng)事人約定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移附條件的，在所附條件成就時(shí)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

交付的方式可以分為現(xiàn)實(shí)交付、簡易交付、占有改定及指示交付。現(xiàn)實(shí)交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人，將其對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)的、直接的支配力移轉(zhuǎn)于受讓人。簡易交付是指受讓人在讓與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)已經(jīng)因其他原因而占有動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在讓與合意成立時(shí)，即生交付的效力。占有改定是指在讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，讓與人仍繼續(xù)占有動(dòng)產(chǎn)時(shí)，讓與人與受讓人之間可以訂立契約，使受讓因此取得間接占有以代交付，同時(shí)受讓人已經(jīng)取得物權(quán)。指示交付又稱返還請(qǐng)求權(quán)的讓與，是指讓與對(duì)于特定第三人的標(biāo)的物返請(qǐng)求權(quán)，并告知占有人向受讓人交付該動(dòng)產(chǎn)，以代交付。

(三)物權(quán)變動(dòng)的原因

物權(quán)變動(dòng)的原因，是指引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。物權(quán)變動(dòng)的原因多種多樣，從性質(zhì)上可以分為三類：

1.民事法律行為

引起物權(quán)變動(dòng)的法律行為包括單方法律行為與雙方法律行為。前者如物權(quán)的拋棄、遺贈(zèng)等;后者如設(shè)定、變更及轉(zhuǎn)讓物權(quán)的契約行為，這是物權(quán)變動(dòng)的最常見、最主要的原因。

2.事實(shí)行為與事件

事實(shí)行為，如商品的生產(chǎn)與制造、遺失物的拾得與埋藏物的發(fā)現(xiàn)、先占、添附、混同等;事件，如法定期間的屆滿、物權(quán)人的死亡及繼承的發(fā)生、因不可抗力導(dǎo)致物權(quán)客體滅失等。

3.行政行為或法院判決

公法上的行政行為或司法行為也可以引起物權(quán)的變動(dòng)。例如，因公用征收或沒收、法院的判決等而致物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。