?2021年10月自考資產(chǎn)評(píng)估00158章節(jié)復(fù)習(xí)資料四

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2021年10月自考資產(chǎn)評(píng)估00158章節(jié)復(fù)習(xí)資料四

第四章房地產(chǎn)評(píng)估

第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地;單純的建筑物;土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國(guó)外一般稱之為不動(dòng)產(chǎn)。

1、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。

2、權(quán)益(物權(quán))是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。

3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括他與重要場(chǎng)所的距離。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。

二、房地產(chǎn)的特征

(一)位置固定性：房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它的空間位置是固定的。

(二)耐用性：從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。建筑物一經(jīng)建造完成，其壽命是相當(dāng)長(zhǎng)的。

(三)影響因素多樣性：房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。

(四)投資大量性：其投資數(shù)額是可觀的。

(五)保值增值趨勢(shì)

三、房地產(chǎn)評(píng)估程序

(一)明確評(píng)估基本事項(xiàng)：明確評(píng)估本身、目的、基準(zhǔn)日。

(二)擬定評(píng)估工作方案(三)實(shí)地勘查搜集資料

(四)選用評(píng)估方法評(píng)定估算：假設(shè)開(kāi)發(fā)法、殘余估價(jià)法、路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。(房地產(chǎn)專用法)

(五)確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估說(shuō)明和報(bào)告

第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)

一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)

土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。

二、土地的分類及其特性

(一)土地資產(chǎn)及其分類

從評(píng)估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個(gè)立體的概念，可以從縱橫兩方面認(rèn)識(shí)。

1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途2、按經(jīng)濟(jì)地理位置3、按所有權(quán)歸屬4、按利用程度5、按開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)

(二)土地資產(chǎn)的特性

土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面。

土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：1、土地面積的有限性。2、土地空間位置的固定性。3、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。4、土地的不可替代性。

土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1、用途多樣性。

2、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。(2005年4月考過(guò)選擇)

3、可壟斷性。土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)。

三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系

(一)土地資產(chǎn)價(jià)格類型

1、基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的。

定義中可以看到：

(1)基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均低價(jià)，它可以是級(jí)別或區(qū)段的平均地價(jià)，也可以是路段地價(jià)的平均值;

(2)基準(zhǔn)地價(jià)是各類用地的平均地價(jià)，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價(jià);

(3)基準(zhǔn)地價(jià)市政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市(縣)的土地使用權(quán)價(jià)格;

(4)基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。

2、標(biāo)定地價(jià)。

標(biāo)定地價(jià)是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

定義中可以看到：(1)標(biāo)定地價(jià)市政府評(píng)估的具體地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià);

(2)在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估;

(3)標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。

3、土地使用權(quán)出讓底價(jià)。

土地使用權(quán)出讓底價(jià)，是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是使用者將以取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。

5、出租價(jià)格。

地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

(1)土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。

(2)國(guó)家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格。

除上述地價(jià)外，還有土地交易成交價(jià)格、抵押價(jià)格等。

基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓價(jià)格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。

它們都不是地產(chǎn)交易市場(chǎng)的成交地價(jià)，但都起著調(diào)控市場(chǎng)交易地價(jià)的作用。

基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價(jià)又是土地使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估的參考和依據(jù)。

基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)的主要區(qū)別是，前者是大面積評(píng)估的區(qū)域平均地價(jià)，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價(jià)，亦稱宗地地價(jià)。

土地使用權(quán)出讓底價(jià)和標(biāo)定地價(jià)也是有區(qū)別的，土地使用權(quán)出讓底價(jià)主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情、出讓雙方的心態(tài)和投機(jī)因素等確定的待出讓宗地(含成片出讓土地)的地價(jià)，即土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標(biāo)價(jià);標(biāo)定地價(jià)則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級(jí)別或地段的基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行修正，或用其他方法評(píng)估的一定時(shí)期內(nèi)的宗地的評(píng)估地價(jià)。

標(biāo)定地價(jià)是政府認(rèn)定并公開(kāi)的地價(jià)，而出讓底價(jià)則是不公開(kāi)的地價(jià)。

目前我國(guó)城市地產(chǎn)市場(chǎng)按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。

一級(jí)市場(chǎng)亦稱政府批租市場(chǎng)，是政府壟斷市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場(chǎng)的總和，在國(guó)家法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競(jìng)爭(zhēng)。

(二)土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)

1、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。

2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定。

3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。

4、土地價(jià)格的上漲性。①土地需求上升;②資本的邊際收益率會(huì)下降。

四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素

(一)一般因素

影響地價(jià)的一般因素是指對(duì)土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。

1、行政因素。

2、社會(huì)因素。

3、經(jīng)濟(jì)因素。(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。(2)居民收入和消費(fèi)水平。(3)物價(jià)變動(dòng)。

(4)儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支和金融狀況、利率水平的變化都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

4、其他一般因素。

(二)區(qū)域因素

區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說(shuō)，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。

1、影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素。

(1)商業(yè)繁華程度。(2)交通便捷度。(3)環(huán)境優(yōu)劣度。(4)規(guī)劃限制。(5)其他因素。

2、影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素。

(1)位置。(2)交通便捷度。(3)基礎(chǔ)設(shè)施保證度。(4)公用設(shè)施完備度。(5)環(huán)境質(zhì)量度。(6)規(guī)劃限制。

建筑高度是指地上建筑物可達(dá)及的最高高度，建筑物的高度應(yīng)在城市規(guī)劃規(guī)定的建筑高度以下(包括相等)。

建筑密度是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比。建筑密度亦稱建筑覆蓋率。

容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

影響我國(guó)工業(yè)用地的區(qū)域因素。(1)交通便捷度。(2)基礎(chǔ)設(shè)施完善度。(3)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。(4)環(huán)境質(zhì)量。(5)規(guī)劃限制。(6)其他原因。

(三)個(gè)別因素：1、位置因素。2、地形地質(zhì)因素。3、面積因素。4、地塊形狀因素。主要表現(xiàn)在寬、深的比例。5、土地利用因素。(2006年4月考過(guò)簡(jiǎn)答)

主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，其銷售的收益就會(huì)相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價(jià)格的增加。

由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實(shí)際支付地價(jià)的能力也存在較大的差異。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地的地價(jià)在同一土地級(jí)別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價(jià)，而工業(yè)用地的地價(jià)要高于工業(yè)用地的地價(jià)。

五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則

(一)替代原則

概括如下：1、土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格決定。

2、土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格來(lái)確定。

3、土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

由于土地的不可移動(dòng)性、個(gè)別性及交易量少的特點(diǎn)，在土地估價(jià)時(shí)很難找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。

(二)最有效使用原則

土地具有用途的多樣性。

土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

應(yīng)注意：1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中最適宜用途來(lái)確定。

2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度。如地塊的建筑密度、容積率等。

3、應(yīng)用這一原則時(shí)，必須符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

(三)變動(dòng)原則

(四)供需原則：1、價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)。2、替代性有限。

(五)貢獻(xiàn)原則

第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置

一、土地權(quán)屬的類型

(一)土地所有權(quán)：全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

(二)劃撥土地使用權(quán)：?jiǎn)为?dú)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。

劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)租賃。

(三)出讓土地使用權(quán)

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。(不允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓)

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照出讓合同的約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。

土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定：1、居住用地70年;2、工業(yè)用地50年;3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;5、綜合或者其他用地50年。

(四)集體土地所有權(quán)

二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置

(一)土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定

(二)土地權(quán)屬處置方式：出讓方式，直接投資入股方式，租賃方式。

第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的方法

一、市場(chǎng)法

(一)市場(chǎng)法及其適用條件

市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。(二)市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程

1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：(1)與待估土地用途應(yīng)相同。(2)與待估土地交易類型應(yīng)相同。(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個(gè)別條件要相近。(5)交易時(shí)間與待估土地的股價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。

2、進(jìn)行交易情況的修正。(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。(2)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買。(3)買方或賣方不了解市場(chǎng)行情。(4)其他特殊交易情形。

3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。

4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。

5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。

6、確定待估土地評(píng)估值。可采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

(三)市場(chǎng)法案例(2006年4月考過(guò)計(jì)算)

1、地價(jià)指數(shù)修正。2、區(qū)域因素修正系數(shù)。3、個(gè)別因素修正系數(shù)。4、因素修正及地價(jià)計(jì)算。

(四)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場(chǎng)法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣C布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物(比較案例)，對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評(píng)估值的一種方法。

二、收益法

(一)收益法的應(yīng)用形式

土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過(guò)預(yù)測(cè)土地未來(lái)產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法。

(二)土地收益額及其估算

實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大。

客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。

土地收益包括有形收益和無(wú)形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括無(wú)形收益。

土地收益通常是通過(guò)土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時(shí)，通常按下列步驟進(jìn)行：1、計(jì)算總收入。2、求取總費(fèi)用。(此處不包括利息)3、求取總收益。4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)5、求取土地純收益。

(三)土地還原利率及其估算

土地還原利率實(shí)際上是土地投資報(bào)酬率。

1、利用收益還原法公式，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似的土地純收益、價(jià)格等資料，反推算出還原利率。

2、通過(guò)完全利率(無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率)加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值(風(fēng)險(xiǎn)收益率)的方法求取還原利率。還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

3、各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其測(cè)算

土地收益年限是指待估土地從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開(kāi)始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度，通常以年為單位。

土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

三、成本法

(一)成本法及其適用范圍

成本法亦稱成本逼近法，是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

評(píng)估值(土地價(jià)格)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采用。

同時(shí)可在對(duì)既無(wú)收益有很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評(píng)估時(shí)采用。

(二)成本法評(píng)估的步驟

1、估算土地取得費(fèi)。

(1)征用集體土地。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、安置補(bǔ)助費(fèi)等。

(2)購(gòu)買和征用城市舊有土地。

2、估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。

(1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。“三通一平”即通路、通水、通電，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。(正常應(yīng)按“七通一平”計(jì)算)(2)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)。(3)小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。

3、估算稅費(fèi)。主要包括耕地占用稅、土地管理和土地增值稅等。

耕地占用稅包含在土地取得費(fèi)中，土地增值稅在集體土地征為國(guó)有土地時(shí)不考慮。

4、估算利息。計(jì)息期按土地開(kāi)發(fā)期限的一半計(jì)算。

5、估算利潤(rùn)。利潤(rùn)是投資開(kāi)發(fā)商投資的回報(bào)，利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算。

6、估算土地增值收益。

(1)土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×增值收益率。(2)按補(bǔ)交出讓金的40%計(jì)算。(3)直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。

7、估算土地使用權(quán)評(píng)估值。

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