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首頁(yè) > 建筑工程類考試> 土地估價(jià)師> 理論與方法
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[主觀題]

(二)現(xiàn)有一宗占地面積為1000㎡的城鎮(zhèn)建設(shè)用地,使用者先以行政劃撥方式取得,后于2002年11

(二)現(xiàn)有一宗占地面積為1000㎡的城鎮(zhèn)建設(shè)用地,使用者先以行政劃撥方式取得,后于2002年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán),同時(shí)建成一座總建筑面積為2500㎡的辦公樓,現(xiàn)全部用于出租。2007年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下:

(1)在當(dāng)?shù)?,?guī)劃?rùn)n次相同的辦公樓的月租金一般為30萬(wàn)元,月平均費(fèi)用15萬(wàn)元,此外出租時(shí)可以收取押金60萬(wàn)元,押金收益率為5%;

(2)該辦公樓耐用年限為與0年,殘值率為0,建筑重置價(jià)為4000元/建筑㎡;

(3)土地還原率為6%,建筑物還原率為8%。

根據(jù)以上資料回答下列第{TSE}題:

該宗地于2007年11月1日的土地單位面積價(jià)格為()元/㎡。

(二)現(xiàn)有一宗占地面積為1000㎡的城鎮(zhèn)建設(shè)用地,使用者先以行政劃撥方式取得,后于2002年11(二

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第1題

某房地產(chǎn)公司于2000年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán),并于2002年1月在此地
塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓,經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年,殘值率為0。

評(píng)估基準(zhǔn)日,該類建筑重置價(jià)格為每平方米2 500元。該建筑物占地面積為1 000平方米,建筑面積為1 800平方米,現(xiàn)用于出租,每年實(shí)收租金為72萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元,空置率為10%,每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3%,維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5%,土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米25元,保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%。

要求:試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年1月土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。

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第2題

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2000年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán),并于2002年3月在此地塊上建
成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓,當(dāng)時(shí)造價(jià)為2000元,經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年,殘值率為5%。目前,該類建筑重置價(jià)格為每平方米5500元/m2。該建筑物占地面積 1000m2,建筑面積2500m2,現(xiàn)用于出租,每月平均實(shí)收租金為6萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米30元,空置率為10%,每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%,維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%,土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米25元,保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%,土地資本化率為7%,建筑物資本化率為0.8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿,土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2006年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。(保留整數(shù)位)

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第3題

某房地產(chǎn)公司于2005年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán),并于2007年1月在此地
塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓,經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年,殘值率為0。評(píng)估基準(zhǔn)日,該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為1000平方米,建筑面積為1800平方米,現(xiàn)用于出租,每年實(shí)收租金為72萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元,空置率為10%,每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3%,維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5%,土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米25元,保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%。

要求:試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2008年1月土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。

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第4題

某開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán).?dāng)M開(kāi)發(fā)建設(shè)一建筑面積為2000m2的辦公樓項(xiàng)目
,建設(shè)期為2年,準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)’’的方式。該開(kāi)發(fā)商的初始資本金為300萬(wàn)元,項(xiàng)目總投資為1000萬(wàn)元。第1、年項(xiàng)目投資為600萬(wàn)元,其中資本金為200萬(wàn)元,銀行貸款為400萬(wàn)元,利率為10%,期限為2年,按年單利計(jì)息,期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400m2,預(yù)售均價(jià)為8000元/m2。第2年項(xiàng)目投資400萬(wàn)元,全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600m2,預(yù)售均價(jià)為7800元/m2。項(xiàng)目竣工時(shí),開(kāi)發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營(yíng)。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期問(wèn),前3年的出租率分別為60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變,出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的30%。若開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%,該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初,收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末)

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第5題

某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的,現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù),出讓年限為50年,己知該辦公樓
建筑物在建設(shè)時(shí)所投入費(fèi)用255萬(wàn)元,現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,殘值率為3%,則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為()萬(wàn)元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

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第6題

某房地產(chǎn)公司于2002年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán),并于2004年11月在此土地上建
成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓,當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元,經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年,殘值率為2%。目前,該類建筑物重裝價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占土地面積為500平方米,建筑面積為900平方米。目前該建筑物用于出租,每月平均實(shí)收租金為30000元。另?yè)?jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元,空置率為10%,每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%,維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5%,土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米20元,保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%,土地資本化率為7%,建筑物資本化率為8%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗土地2006年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。

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第7題

某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日,經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出
某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日,經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1

日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年

10月1日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算,該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元,建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元,殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為()萬(wàn)元。

A 4091 B 4182 C 4250 D 5000

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第8題

2002年12月31日,某企業(yè)建造的辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài),建成后準(zhǔn)備自用,建造成本為2 500萬(wàn)元,預(yù)計(jì)使用年限25年,預(yù)計(jì)凈殘值為零。2012年1月1日,董事會(huì)決議將該辦公樓以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租,采用成本法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2012年12月31日,該辦公樓的可收回金額為1 450萬(wàn)元,公允價(jià)值為1 510萬(wàn)元。則2012年12月31日,該辦公樓的賬面價(jià)值為()萬(wàn)元。

A.1 200

B.1 450

C.1 500

D.1 510

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第9題

估價(jià)對(duì)象為一出租寫(xiě)字樓,土地總面積7000平方米,建筑總面積56000平方米,建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)
構(gòu),地上36層,地下2層,土地使用權(quán)年限為50年,從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì),建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買(mǎi)賣價(jià)格。有關(guān)資料為:該寫(xiě)字樓使用面積為建筑面積的65%,月租金為每平方米使用面積150元,空置率平均為15%。建筑物原值22000萬(wàn)元,耐用年限60年,殘值率0;家具設(shè)備原值8000萬(wàn)元,耐用年限為12年,殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬(wàn)元,房產(chǎn)稅為租金的12%,營(yíng)業(yè)稅等為6%。資本化率為8%。

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